Budownictwo

Ożywienie w sektorze budowlanym przebiega zgodnie z planem, jednak termin jego nadejścia uległ przesunięciu. Nadal oczekuje się, że w 2027 r. w gospodarkach rozwiniętych nastąpi powrót wzrostu gospodarczego, jednak ożywienie to przebiega wolniej i jest bardziej kruche niż przewidywano. Wyższe długoterminowe stopy procentowe w połączeniu z napięciami geopolitycznymi i rosnącymi kosztami produkcji osłabiły zaufanie i opóźniły decyzje inwestycyjne zarówno w budownictwie mieszkaniowym, jak i komercyjnym.

Budownictwo mieszkaniowe pozostaje najsłabszym segmentem sektora. Budownictwo mieszkaniowe jest trwale ograniczone przez wysokie koszty kredytów, słabą dostępność finansową oraz ostrożne nastawienie deweloperów. Warunki są szczególnie trudne na dużych, dojrzałych rynkach, takich jak Francja, Niemcy, Stany Zjednoczone i Kanada, chociaż niedobór mieszkań nadal wspiera aktywność na wielu rynkach, zwłaszcza w Hiszpanii, Holandii i niektórych częściach regionu Azji i Pacyfiku.

Infrastruktura i inżynieria lądowa stanowią główne źródło odporności branży. Inwestycje publiczne, infrastruktura, modernizacja oraz długoterminowe priorytety polityczne nadal wspierają aktywność na całym świecie. Popyt jest w coraz większym stopniu napędzany przez cztery czynniki strukturalne: dekarbonizację, cyfryzację, relokalizację produkcji przemysłowej oraz wydatki na obronność. Czynniki te zapewniają stały dopływ projektów, nawet gdy tradycyjne rynki budowlane pozostają pod presją.

Rynek nieruchomości komercyjnych odradza się nierównomiernie. Aktywność inwestycyjna stopniowo się poprawia, ale sektor pozostaje silnie podzielony. Rynek biurowy nadal boryka się ze strukturalnymi wyzwaniami związanymi z pracą hybrydową i wysokim wskaźnikiem pustostanów, szczególnie w Stanach Zjednoczonych. Natomiast popyt na najlepsze nieruchomości biurowe pozostaje stosunkowo stabilny, a nieruchomości logistyczne i handlowe nadal osiągają wyniki lepsze od ogólnego rynku nieruchomości komercyjnych.

Producenci materiałów budowlanych stoją przed trudnym zadaniem znalezienia równowagi. Słaby popyt na usługi budowlane w Europie, Ameryce Północnej i Chinach ograniczył wzrost wolumenu, podczas gdy zakłócenia związane z sytuacją na Bliskim Wschodzie spowodowały wzrost kosztów w wielu łańcuchach dostaw. Jednocześnie producenci muszą nadal inwestować w dekarbonizację i modernizację przemysłową, co wywiera dodatkową presję na rentowność i alokację kapitału pomimo ogólnie stonowanego otoczenia rynkowego.

2027: Ożywienie w budownictwie, które wciąż się opóźnia

Oczekuje się, że globalny sektor budowlany powróci na ścieżkę wzrostu w gospodarkach rozwiniętych pod koniec 2026 r. oraz w 2027 r. Niemniej jednak ożywienie gospodarcze okazuje się trudniejsze do osiągnięcia i przebiega bardziej stopniowo niż wcześniej przewidywano. Optymizm, który pojawił się na początku 2026 r. na głównych rynkach Europy i Ameryki Północnej, osłabł w wyniku ponownego nasilenia napięć na Bliskim Wschodzie. Wynikający z tego wzrost długoterminowych stóp procentowych spowodował zaostrzenie warunków finansowania, co negatywnie wpłynęło zarówno na popyt na mieszkania, jak i na inwestycje w nieruchomości komercyjne.

Konflikt wpłynął również na sektor poprzez kanał kosztowy. Zakłócenia w globalnych łańcuchach dostaw ponownie wzmogły presję na wzrost cen czynników produkcji budowlanej, wpływając zarówno na materiały o wysokim zużyciu energii, takie jak cement, szkło i bitum, jak i na produkty bardziej bezpośrednio narażone na zakłócenia w szlakach handlowych regionu Zatoki Perskiej, w tym aluminium oraz szeroką gamę pochodnych petrochemicznych stosowanych w izolacjach, farbach i produktach z PVC. Połączenie wyższych kosztów finansowania i ponownej presji kosztowej jeszcze bardziej podkopało zaufanie w całej branży.

W rezultacie nieustannie opóźnia to ożywienie w sektorze budowlanym. Budownictwo mieszkaniowe i komercyjne nadal boryka się z restrykcyjnymi warunkami kredytowymi, podwyższoną niepewnością oraz ograniczonym apetytem inwestorów. Infrastruktura, roboty publiczne i inżynieria lądowa pozostają jednak kluczowym źródłem odporności. Inwestycje w tych segmentach są wspierane przez cztery potężne czynniki strukturalne, które zmieniają kształt popytu na usługi budowlane na całym świecie: dekarbonizacja, szczególnie w Europie; cyfryzacja, zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych; oddzielenie gospodarcze i dążenie do większej suwerenności przemysłowej w głównych gospodarkach; oraz rosnące wydatki na obronność. Wszystkie te czynniki łącznie podtrzymują portfele projektów, nawet gdy tradycyjne cykliczne siły napędowe budownictwa nadal znajdują się pod presją.

Budownictwo mieszkaniowe pozostaje najsłabszym ogniwem sektora

Budownictwo mieszkaniowe, najbardziej cykliczny element branży budowlanej, nadal stabilizuje się na całym świecie, ale w tempie wolniejszym niż oczekiwano. Oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje wysokie w całej Unii Europejskiej w związku z obawami o inflację wywołanymi napięciami geopolitycznymi. Stopniowe ożywienie w zakresie udzielania kredytów hipotecznych, obserwowane we wcześniejszej fazie cyklu, straciło na dynamice, opóźniając poprawę sytuacji w zakresie pozwoleń na budowę, rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych i, ostatecznie, obrotów w budownictwie.

Wyzwania są szczególnie dotkliwe na dużych rynkach, takich jak Francja i Niemcy, gdzie budownictwo mieszkaniowe pozostaje w stagnacji, a trudności finansowe deweloperów nadal negatywnie wpływają na aktywność w tym sektorze. Mechanizm przenoszenia skutków jest prosty: ograniczona zdolność nabywcza gospodarstw domowych zmniejsza popyt, co z kolei zniechęca do uruchamiania nowych projektów i opóźnia ożywienie w całym sektorze. Niemniej jednak sytuacja w Europie jest daleka od jednolitej. Niektóre rynki nadal wykazują godną uwagi odporność, zwłaszcza Holandia i Hiszpania, gdzie utrzymujący się niedobór mieszkań nadal wspiera zarówno popyt, jak i aktywność budowlaną.

W Ameryce Północnej budownictwo mieszkaniowe nadal traci impet. Zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w Kanadzie obserwuje się osłabienie aktywności w segmencie nowych mieszkań, co znajduje odzwierciedlenie w mniejszej liczbie wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji oraz przejawia się spadkiem cen w segmencie nowych budynków. Perspektywy pozostają niepewne po obu stronach granicy. W Stanach Zjednoczonych nieznacznie niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych pomogło sprzedającym powrócić na rynek istniejących nieruchomości, poprawiając tym samym warunki podaży i zmniejszając względną atrakcyjność nowo wybudowanych nieruchomości. Jednocześnie rośnie liczba gotowych, ale niesprzedanych domów, co wywiera coraz większą presję na deweloperów i negatywnie wpływa na przyszłe plany projektowe. Kanada stoi przed podobnymi wyzwaniami. Deweloperzy borykają się ze słabnącym popytem, rosnącymi zapasami i niższymi cenami sprzedaży. Presję tę dodatkowo potęgują ograniczenia strukturalne, w tym utrzymujący się niedobór wykwalifikowanej siły roboczej oraz stale wysokie koszty budowy, co ogranicza zdolność sektora do odzyskania tempa rozwoju.

Budownictwo mieszkaniowe pozostaje niestabilne w większości regionu Azji i Pacyfiku, choć czynniki leżące u jego podstaw różnią się znacznie w zależności od rynku. Chiny nadal borykają się z problemem nadmiernej podaży mieszkań, a oznaki trwałej poprawy sytuacji są niewielkie. W Japonii i Korei Południowej niekorzystne trendy demograficzne nadal hamują wzrost na poziomie krajowym, mimo że tendencje w głównych aglomeracjach, takich jak Tokio i Seul, są stosunkowo solidne. W pozostałych regionach urbanizacja konsekwentnie stanowi silny czynnik sprzyjający. Popyt na mieszkania i infrastrukturę w Indiach jest wspierany przez szybki wzrost liczby ludności i postępującą ekspansję miejską. Australia również stanowi wyjątek od tych trendów, a aktywność w sektorze mieszkaniowym odradza się stosunkowo szybko pomimo rosnących stóp procentowych. Silne przepływy migracyjne i chroniczny niedobór mieszkań nadal stanowią istotne wsparcie dla popytu na usługi budowlane.

Sytuacja w regionie Zatoki Perskiej jest bardziej zróżnicowana. Aktywność budowlana w Arabii Saudyjskiej pozostaje na wysokim poziomie i jest wspierana przez dużą, rosnącą populację oraz znaczną liczbę planowanych inwestycji. Jednak w Zjednoczonych Emiratach Arabskich (ZEA) perspektywy stały się bardziej niepewne. Rynek nieruchomości w ZEA w dużym stopniu opiera się na kapitale zagranicznym i międzynarodowych nabywcach, co sprawia, że jest on szczególnie wrażliwy na zmiany nastrojów geopolitycznych. Niedawna niepewność skłoniła niektórych inwestorów do przyjęcia postawy wyczekującej, co przyczyniło się do spadku wolumenu transakcji i osłabiło zaufanie rynku. Zaczęło to przekładać się na słabszą dynamikę cen, szczególnie w przypadku projektów nieruchomościowych na etapie planowania. Szczególnie narażeni są deweloperzy posiadający znaczne zapasy niesprzedanych nieruchomości. Chociaż długoterminowa atrakcyjność Dubaju i Abu Zabi pozostaje nienaruszona, perspektywy krótkoterminowe będą w dużym stopniu zależały od rozwoju sytuacji geopolitycznej.

Infrastruktura i roboty publiczne pozostają filarem stabilności

Inżynieria lądowa pozostaje najbardziej odpornym segmentem globalnego sektora budowlanego. W Europie segment ten odnotował wzrost o 3% w pierwszej połowie 2026 r. i oczekuje się, że pozostanie kluczowym motorem wzrostu przez cały 2027 r. Aktywność w tym segmencie jest wspierana przez połączenie publicznych programów inwestycyjnych oraz długoterminowych potrzeb infrastrukturalnych. Odnowione ambicje Niemiec w zakresie infrastruktury, w połączeniu z dalszym wykorzystaniem funduszy europejskich w Europie Środkowej i Wschodniej, we Włoszech oraz w Hiszpanii, powinny zapewnić stały dopływ projektów w nadchodzących kwartałach.

Perspektywy te nie są jednak pozbawione ograniczeń. Stopniowy powrót do dyscypliny budżetowej w kilku gospodarkach europejskich prawdopodobnie ograniczy zakres nowych zobowiązań w zakresie inwestycji publicznych i projektów lokalnych, a cykle polityczne mogą powodować dodatkową niepewność. Na przykład we Francji niedawne wybory samorządowe w 2026 r. miały negatywny wpływ na obroty sektora w pierwszym półroczu, a wybory prezydenckie w 2027 r. mogą stanowić dodatkowy czynnik niepewności dla większych projektów infrastrukturalnych. Pomimo tych trudności sektor pozostaje w stosunkowo dobrej kondycji na całym kontynencie. Niedobory siły roboczej i rosnące koszty materiałów budowlanych nadal stanowią główne wyzwania operacyjne, ale rentowność ogólnie się utrzymała, a liczba upadłości była ograniczona w porównaniu z innymi segmentami budownictwa.

W Stanach Zjednoczonych segment budownictwa niemieszkaniowego stracił nieco na dynamice po okresie wyjątkowej ekspansji. Aktywność w tym segmencie zasadniczo ustabilizowała się po silnym wzroście odnotowanym w latach 2023 i 2024. Jednocześnie zmieniają się wzorce inwestycyjne w budownictwie niemieszkalnym. Wzrost mocy produkcyjnych w przemyśle, który towarzyszył pierwszej fali inwestycji w sektorach strategicznych (np. w następstwie uchwalenia ustawy CHIPS), uległ spowolnieniu, podczas gdy inwestycje w centra danych gwałtownie przyspieszyły w ciągu ostatnich kilku kwartałów, stając się kolejnym motorem wzrostu dla tego sektora. Oczekuje się, że ta realokacja kapitału będzie trwała, ponieważ popyt na moc obliczeniową, aplikacje sztucznej inteligencji i infrastrukturę cyfrową pozostaje silny. Obszerny portfel projektów sugeruje, że budowa centrów danych będzie nadal jednym z najszybciej rozwijających się obszarów amerykańskiego budownictwa w perspektywie średnioterminowej.

Potrzeby infrastrukturalne w całej Azji stanowią trwały i potężny filar strukturalny dla tego sektora. W gospodarkach wschodzących postępująca urbanizacja, rozwój przemysłowy i wzrost demograficzny podtrzymują znaczny popyt na infrastrukturę transportową, energetyczną i komunalną. Indie pozostają jednym z najbardziej dynamicznych rynków pod tym względem, podczas gdy inwestycje rządowe nadal wspierają aktywność w Chinach pomimo ogólnych słabości sektora nieruchomości.

Perspektywy są równie solidne w regionie Zatoki Perskiej. Zakrojone na szeroką skalę rządowe programy rozwojowe nadal napędzają aktywność budowlaną, ponieważ kraje dążą do dywersyfikacji swoich gospodarek poza sektor węglowodorów. Program „Wizja 2030” Arabii Saudyjskiej oraz długoterminowe plany strategiczne Zjednoczonych Emiratów Arabskich zapewniają szeroko zakrojone inwestycje w sektorach transportu, energetyki, przemysłu, turystyki, infrastruktury cyfrowej i rozwoju miast. W rezultacie oczekuje się, że do 2027 r. inżynieria lądowa i roboty publiczne pozostaną jednymi z najlepiej prosperujących segmentów budownictwa w regionie.

Nieruchomości komercyjne: kruche ożywienie w obliczu utrzymującej się nadwyżki powierzchni biurowej

Rynek nieruchomości komercyjnych odnotowywał ożywienie przez cały rok 2026 r. dzięki stopniowemu powrotowi aktywności inwestycyjnej. Jednak niedawny wzrost niepewności co do długoterminowych stóp procentowych w związku z zamknięciem Cieśniny Ormuz osłabia tę dynamikę.

Segment biurowy pozostaje głównym słabym punktem sektora. Wskaźniki pustostanów są wysokie w większości rozwiniętych gospodarek, ponieważ hybrydowe modele pracy nadal negatywnie wpływają na popyt. Niemniej jednak pojawiają się oznaki poprawy, szczególnie w Europie, gdzie zarówno budowa biur, jak i inwestycje po raz pierwszy od czasu pandemii powróciły na ścieżkę wzrostu, choć w ujęciu historycznym nadal utrzymują się na bardzo niskim poziomie. Niemniej jednak ożywienie ma charakter wysoce selektywny. Inwestorzy i najemcy nadal preferują najlepsze aktywa w najlepszych lokalizacjach i o najlepszych parametrach, co wzmacnia trend „ucieczki do jakości”, który zmienił oblicze sektora od czasu pandemii Covid-19. Starsze, mniej wydajne budynki nadal borykają się ze spadającym popytem i rosnącym ryzykiem utraty aktualności. Sytuacja w Stanach Zjednoczonych jest trudniejsza ze względu na utrzymujący się słaby popyt, czego odzwierciedleniem są już wysokie wskaźniki pustostanów, które nadal rosną.

Natomiast nieruchomości handlowe i logistyczne okazały się bardziej odporne. Popyt ze strony najemców jest stosunkowo stabilny, wspierany przez zmieniające się wzorce konsumenckie oraz bieżące potrzeby łańcucha dostaw.

Materiały budowlane: słaby popyt spotyka się z ponowną presją podażową

Sektor materiałów budowlanych nadal podąża za aktywnością budowlaną. W większości rozwiniętych gospodarek, w tym w Europie i Ameryce Północnej, a także w Chinach, produkcja pozostaje zasadniczo w stagnacji w głównych kategoriach produktów, od cementu i szkła po metale, tworzywa sztuczne i chemikalia.

W przypadku materiałów energochłonnych, takich jak cement i szkło, wyższe koszty energii skłoniły producentów do podniesienia cen sprzedaży. Jednak słaby popyt na rynku końcowym ograniczył ich zdolność do pełnego przeniesienia tych podwyżek na klientów. W rezultacie marże znajdują się pod presją, ponieważ firmy borykają się z podwójnym wyzwaniem w postaci ograniczonych wolumenów sprzedaży i słabej siły cenowej.

W innych segmentach sytuacja jest bardziej zróżnicowana. Zakłócenia w przepływie handlu z regionu Zatoki Perskiej dotknęły również produkty na bazie aluminium i petrochemikaliów, powodując wzrost kosztów i zwiększoną niepewność w niektórych częściach łańcucha dostaw. To, w jakim stopniu presje te przełożą się na trwałe wzrosty cen lub zmiany dynamiki rynku, będzie zależało od czasu trwania zakłóceń oraz zdolności producentów i nabywców do dostosowania schematów zaopatrzenia.

Oprócz tych cyklicznych wyzwań branża nadal boryka się z trwającą głęboką transformacją strukturalną. Materiały budowlane należą do największych przemysłowych źródeł emisji dwutlenku węgla, zwłaszcza w przypadku produkcji cementu, stali i szkła. W związku z tym dekarbonizacja stała się strategicznym imperatywem i napędza znaczne inwestycje w czystsze technologie, paliwa alternatywne oraz bardziej wydajne procesy produkcyjne. Stopniowe wdrażanie unijnego mechanizmu korekty węglowej na granicach (CBAM) wzmocniło ten trend poprzez zwiększenie kosztów emisji dwutlenku węgla związanych z importem oraz wzmocnienie zachęt do redukcji emisji w krajowych łańcuchach produkcyjnych. Chociaż inwestycje te są niezbędne dla długoterminowej konkurencyjności sektora i zapewnienia zgodności z przepisami, stanowią one również ogromne obciążenie finansowe, zwłaszcza dla mniejszych producentów korzystających ze starszych i mniej wydajnych aktywów przemysłowych.