Sektory budownictwa i nieruchomości należą do najbardziej cyklicznych. Wrażliwe na zmiany na rynku pracy, ceny towarów, a przede wszystkim środowisko stóp procentowych i dostępność kredytów, są obecnie pod presją. W 2024 r. sytuacja raczej nie ulegnie poprawie.
Budowniczowie domów dostrzegają pewne pęknięcia
Rynek mieszkaniowy stoi w obliczu podwójnego ograniczenia, zarówno podaży, jak i popytu. Wzrost stóp procentowych spowodował gwałtowne pogorszenie popytu, ponieważ gospodarstwa domowe nie mogą sobie pozwolić na zakup domów, zwłaszcza że ceny domów wzrosły.
Do tego dochodzi globalny niedobór siły roboczej, który jest największą przeszkodą dla budownictwa wymienianą przez europejskie firmy od 2021 do końca 2021 roku1. Odbija się to echem w Stanach Zjednoczonych, gdzie liczba wolnych miejsc pracy w budownictwie jest o prawie 30% wyższa niż przed pandemią, oraz w Japonii, gdzie 60% firm budowlanych wspomniało o niedoborze siły roboczej zgodnie z ankietą z 2022 r.2.
Wszystkie te początkowe kwestie związane z podażą, wraz z gwałtownym wzrostem stóp procentowych w ciągu ostatnich dwóch lat, spowodowały wzrost kosztów budowy ze wszystkich stron: ceny materiałów wzrosły, presja płacowa nasiliła się, a koszty finansowania gwałtownie wzrosły.
Wysokie stopy procentowe wyzwaniem dla firm z branży nieruchomości komercyjnych
Firmy z branży nieruchomości komercyjnych - działające głównie w segmentach niemieszkaniowych, takich jak przemysłowy, biurowy i handlowy - były szczególnie wrażliwe na trudną sytuację z poprzednich lat, w których powierzchnia handlowa stanęła w obliczu lockdownów i przyspieszenia handlu elektronicznego, podczas gdy segment biurowy wciąż dostosowuje się do pracy hybrydowej, co spowodowało niższy i zmieniający się popyt na przestrzenie robocze. Wskaźniki pustostanów biurowych były najwyższe od ponad 15 lat i wyniosły 20,2% w pierwszym kwartale 2023 r. w Stanach Zjednoczonych i powróciły do poziomów z 2016 r. w Europie na poziomie 7,5%.
Wysokie stopy procentowe stanowią wyzwanie dla firm z branży nieruchomości z różnych względów, przy czym najbardziej oczywistym i bezpośrednim skutkiem jest spowolnienie zarówno liczby transakcji na rynku nieruchomości, jak i ich ogólnej wartości. W obecnym środowisku jest to już widoczne, ponieważ wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie spadł o ponad połowę w ciągu ostatniego roku i osiągnął najniższy poziom od 2010 roku. Drugim czynnikiem są koszty odsetkowe, które gwałtownie rosły w ciągu ostatnich dwóch lat.
Perspektywy na rok 2024: w kierunku spadku cen domów w gospodarkach rozwiniętych
Rynek nieruchomości nadal porusza się w delikatnej równowadze między wysokimi stopami procentowymi a ograniczoną podażą mieszkań.
Chociaż ceny domów dostosowały się nieco do wyższych stóp procentowych, utrzymujące się ograniczenia podaży (spowodowane niechęcią potencjalnych sprzedawców do rezygnacji z niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych lub sprzedaży po niższej cenie) utrzymywały je na wysokim poziomie w 2023 roku.
Rok 2024 powinien stanowić punkt zwrotny w tej dynamice, z prognozowanymi spadkami cen w większości gospodarek rozwiniętych (34% w Niemczech, 31% w Japonii) z perspektywy kupujących.
Jednocześnie trudny krajobraz nieruchomości komercyjnych zmusza niektóre firmy do uciekania się do drastycznych środków, takich jak wyprzedaż aktywów. W 2024 r. ceny nieruchomości komercyjnych spadły już o 25% w stosunku do szczytowego poziomu. W szczególności odnotowano głośne przypadki sprzedaży znanych budynków z ponad 50% rabatem, co podkreśla tragiczną sytuację, w jakiej znajdują się niektóre firmy w obecnym klimacie gospodarczym.
W 2024 r. przewidujemy rok mieszanych losów, wspomagany przez mile widziany spadek stóp procentowych. Jednak w tym kontekście nadal istnieją obawy. W sytuacji, gdy część istniejącego zadłużenia jest już zablokowana na stałym oprocentowaniu, a marże kredytowe dla nowych kredytów są najniższe od ponad dekady, pojawia się palące pytanie: czy oczekiwane obniżki stóp okażą się adekwatne i wystarczająco szybkie, aby wzmocnić rynek wykazujący oznaki słabości?
[1] Źródło: ECOFIN, Coface
[2] Źródło: Statista
